Cómo transformar el patrimonio inmobiliario en ingresos durante la vejez sin perder el hogar, y qué desafíos técnicos enfrenta la hipoteca inversa en la Argentina

Por Virginia Campomenosi y Martín Ezequiel Masci

Tener patrimonio, pero no tener ingresos suficientes

Imaginemos a una persona de 65 años, propietaria del departamento en el que vive. Trabajó durante décadas y logró construir el activo más importante de su vida. Sin embargo, al jubilarse, sus ingresos mensuales apenas alcanzan para cubrir los gastos cotidianos. Tiene patrimonio, pero le falta liquidez.

En finanzas, esta situación se conoce como rich in assets, poor in cash. En la Argentina no es un caso aislado: muchos jubilados accedieron a su vivienda en décadas con crédito y empleo más estables, y hoy cobran haberes que no alcanzan. Además, la población envejece. Según el Censo 2022, alrededor del 12% de los habitantes tiene 65 años o más, y las proyecciones de Naciones Unidas ubican esa proporción cerca del 20% hacia 2050.

Surge entonces una pregunta: ¿es posible usar parte del valor acumulado en el hogar para complementar la jubilación, sin obligar a su propietario a venderlo ni a mudarse? Una respuesta posible es la hipoteca inversa, un instrumento con experiencia internacional cuyo diseño plantea un desafío interesante para la profesión actuarial.

¿Qué es una hipoteca inversa?

En una hipoteca tradicional, una entidad financiera presta dinero para comprar una vivienda y el deudor lo devuelve, con intereses, en cuotas periódicas. En una hipoteca inversa el flujo se invierte: el propietario recibe dinero usando su vivienda como garantía, y la devolución de la deuda se posterga hasta su fallecimiento.

El beneficiario puede recibir una suma inicial, disponer de una línea de crédito o cobrar una renta mensual. Mientras dure el contrato conserva la titularidad y el derecho a habitar el inmueble. Al finalizar, los herederos pueden cancelar la deuda y conservar la propiedad, o vender el inmueble y usar lo obtenido para saldarla. Si queda un remanente, pasa a la sucesión.

El instrumento existe en varios países. Estados Unidos cuenta desde 1987 con el programa HECM, asegurado por el gobierno federal; España lo reguló con la Ley 41/2007 y Perú, con la Ley 30741 de 2018. En la Argentina se presentaron proyectos de ley en 2018 y en 2024, pero ninguno fue aprobado.

La ventaja es clara: permite convertir parte del ahorro inmobiliario de toda una vida en un flujo de ingresos para la vejez. La dificultad también: no alcanza con tasar la vivienda y fijar una tasa de interés. El contrato puede durar cinco años o más de treinta; el propietario puede vivir mucho más de lo esperado, las tasas pueden cambiar y el precio de la vivienda puede subir o bajar. Hay que garantizar ingresos al beneficiario y, al mismo tiempo, preservar la solvencia de quien financia la operación.

Tres incertidumbres que deben modelarse

La primera es la longevidad. La duración del contrato depende de cuánto viva el beneficiario: si vive más de lo previsto, la entidad sostiene los pagos durante más tiempo y la deuda sigue acumulando intereses. La esperanza de vida promedio no alcanza para describir este riesgo; hace falta trabajar con probabilidades de supervivencia por edad.

La segunda es la tasa de interés. El capital que se desembolsa hoy se recupera en un plazo incierto, posiblemente dentro de varias décadas, y una tasa que parece razonable en el presente puede no serlo para una obligación tan larga.

La tercera es el valor de la vivienda, que es la garantía principal. En la Argentina los precios de los inmuebles pueden fluctuar de manera pronunciada, incluso medidos en dólares, y una caída del valor real reduce el margen para recuperar el préstamo.

Estos riesgos, además, se potencian entre sí. Una mayor longevidad implica más pagos e intereses; una suba de tasas acelera el crecimiento de la deuda; y una caída inmobiliaria puede debilitar la garantía justo cuando llega el momento de usarla. Por eso el producto requiere un modelo que combine probabilidades biométricas, escenarios financieros y la evolución del patrimonio.

El modelo aplicado al caso argentino

Abordamos esta cuestión en una tesina de grado de la carrera de Actuario de la Facultad de Ciencias Económicas de la UBA, con un modelo actuarial aplicado al contexto local. El caso de estudio considera a un hombre de 65 años, propietario de una vivienda valuada en USD 100.000.

Para la supervivencia utilizamos la tabla de mortalidad de beneficiarios del SIPA publicada por ANSES para el período 2022-2023. Al estar construida con datos de los propios jubilados argentinos y ser reciente, refleja mejor que una tabla extranjera la mortalidad de la población objetivo, incluido el período posterior a la pandemia.

En materia financiera, ante la falta de una curva local de tasas para horizontes de varias décadas, calibramos un modelo estocástico de Vasicek sobre la tasa SOFR de Estados Unidos, una referencia estable y coherente con un mercado inmobiliario que opera en dólares. Con simulaciones de Monte Carlo generamos 10.000 trayectorias posibles de tasas.

Para proyectar el valor del inmueble analizamos la serie de precios de departamentos usados de tres ambientes en la Ciudad de Buenos Aires, ajustada por la inflación estadounidense para separar la valorización real del activo de la pérdida de poder adquisitivo del dólar.

Como criterio prudencial, el financiamiento se limita a un porcentaje del valor del inmueble, conocido como loan-to-value (LTV), que funciona como margen de protección frente a eventuales caídas de precio. El resultado del modelo no es una oferta comercial: es un ejercicio que depende de sus supuestos sobre mortalidad, tasas y valor de la vivienda. Su utilidad está en mostrar que es posible estructurar una renta que complemente el haber previsional y en identificar qué variables la condicionan.

Cómo se cubren los riesgos

Un buen resultado en el escenario base no alcanza: un contrato de largo plazo también debe sostenerse cuando las hipótesis no se cumplen.

Para el riesgo de longevidad, el modelo propone dividir el contrato en dos etapas. Hasta una edad avanzada, que en el ejemplo es de 85 años, la renta está a cargo del financiador. A partir de esa edad, si el beneficiario sigue con vida, la paga una aseguradora a través de una renta vitalicia diferida contratada al inicio. Así, el riesgo de una sobrevida extensa pasa a quien puede diversificarlo, a cambio de una prima que se descuenta desde el comienzo y reduce la renta disponible.

La garantía se protege con el límite de LTV y con un seguro contra incendio sobre la vivienda. El análisis de sensibilidad, por su parte, mostró que la tasa de interés es una de las variables que más condicionan el resultado, lo que refuerza la necesidad de gestionar explícitamente el riesgo financiero.

Cada cobertura reduce una exposición, pero también tiene un costo. El trabajo actuarial consiste en medir cuánto cuesta cada protección, qué riesgo mitiga y cuánto ingreso resigna, a cambio, el jubilado.

La matemática es necesaria, pero no suficiente

La viabilidad técnica no garantiza por sí sola la implementación. En las entrevistas que realizamos con referentes del Banco Nación aparecieron otros obstáculos: las dificultades de fondeo de largo plazo, la falta de un mercado secundario y la complejidad de administrar o vender inmuebles cuando termina un contrato. Según comentaron, esos mismos problemas impidieron que intentos anteriores dentro de la entidad se convirtieran en un producto.

También hay cuestiones regulatorias y culturales. Hacen falta reglas claras sobre la tasación, los gastos, la actualización de las rentas, los derechos del beneficiario y las opciones de los herederos, y un mecanismo que cubra los casos en que la deuda supere el valor de la vivienda, como el seguro federal que respalda el programa estadounidense. El asesoramiento previo, obligatorio en Estados Unidos y en España, es clave para que la persona entienda lo que firma.

Una oportunidad para la profesión actuarial

La hipoteca inversa muestra bien una función central del actuario: convertir incertidumbres complejas en decisiones cuantificables y explicables. Su aporte no se limita a calcular una renta. Incluye modelar la supervivencia, proyectar tasas, analizar escenarios inmobiliarios, diseñar la transferencia de riesgos y comunicar con transparencia tanto los beneficios como los límites del modelo.

Quedan también líneas de trabajo abiertas, como construir tablas de mortalidad propias de quienes contratarían el producto, que suelen vivir más que el promedio, o combinar una curva de tasas local con modelos estocásticos.

La hipoteca inversa no va a resolver por sí sola los desafíos del sistema previsional argentino, ni es adecuada para todos los propietarios. Pero abre una discusión valiosa sobre cómo aprovechar el patrimonio existente sin resignar la seguridad habitacional. Que pase de ser una idea a una herramienta disponible depende de que se construyan las condiciones institucionales necesarias, y en ese diseño los actuarios tenemos mucho para aportar.